摘要：2014年1月26日据报导说，10年以后，城镇化根基完成，城市新增住房需求不再这么强烈；同时，10年以后人丁布局产生改变，老龄化影响楼市供给需求阐扬感化，良多家庭三代人都有房，最后都以遗产的情势给了“90后”或“00后”。

房地产多余和欠缺并存

                         
　　这个说法由来已久，此中一个最夸大的说法是，打算生育导致的“4-2-1”家庭布局（4个白叟1对父母1个孩子），使将来的中国人户均可以或许具有好几套房子，导致将来的房子一文不值。是以中国房地产泡沫必破，将来20年，大年夜量的家庭将有几套房：爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套、加上本身的住房，一般城市家庭将有五套房。

　　遵循上陈述法，“90”后“00”后这些年青的互联网下的新一代，一方面是悲催得要命的一代，面对着“4-2-1”人丁布局下沉重的供养白叟的承担；一方面又是幸福得要死的一代，仿佛天上掉落陷饼，几代人攒下的房子都回了他们，平空具有了良多前面几代人拼了老命才挣得的房产。

　　工作真像小学生做加加减减的数学题一样简单吗？谜底毫无疑问是不是定的。

　　上述阐发编制一个最致命的缺点是：只阐发了人丁布局这一大年夜变量，没有阐发城市化过程中家庭布局和地区布局改变这两大年夜变量，导致“一叶障目，不见丛林”，只见房屋多余，不见房屋欠缺。

　　其实不要说十年后，就是今天，中国的房地产已面对严重多余和严重欠缺同时并存的场合排场：一是农村和一些小城镇房屋严重多余，二是大年夜中城市房屋严重欠缺，中小城镇同时还面对着严重的布局性多余和布局性欠缺标题问题。

　　十多年来，中国已有超越三分之一的村落消掉，响应的便是相干房屋多余。村落级小镇和一些县级小城镇当然还在大年夜兴土木，但十年后必将面对严重多余标题问题，特别是在一些远离大年夜都会圈又热中于小城镇大年夜跃进的处所，用不了十年房屋严重多余的“鬼城”现象将愈来愈凸起。而县一级小城镇同时还面对着大年夜量家传老房子因产权复杂、街区狭小破败等导致不合适栖身，上世纪七八十年代大年夜量私家扶植的四五层楼老房子又华侈又不宜居等布局性多余标题问题。这些布局性多余的老房子，面对着比之前更艰巨的拆迁标题问题，但它们据有的都是城市优良的核心肠段。

　　中国的真实城市化率今朝已达35%，正进进加快城市化的关头期间，不管人们抱着多么夸姣的抱负，“区域均衡成长”、“当场城镇化”注定都是不合适节俭资本和进步效力的不成能实现的乌托邦，大年夜城市化才是不成反对的汗青潮流。到2008年底，全国城镇常住人丁比1991年增加90.3%，平均每年增加5.6%。将来人丁城市化增速将超越这个比例，但也尽非十年可以根基完成城市化。

　　在此城市化加快的将来20年摆布时候里，人丁净流进的大年夜中城市住房欠缺较着，与此相适应的是中小城镇住房多余加重，冰火两重天的场合排场愈来愈凸起，所谓“90”后“00”后一人有几套房之类的鉴定完全没成心义，假定是在远离大年夜都会圈的乡镇或农村，有十套八套房又若何？有价无市。有人住、有人愿意住的房子才叫房子，没有人住、没有人愿意住的房子今后只能叫做建筑垃圾。

　　前不久媒体集中报导的北京“井下人生”最能申明标题问题：北京远郊农平易近放着故乡“有天有地”房子不住，进城市中间捡破烂，十几年住在地下热力井里，媒体“发现新大年夜陆”后大年夜为诧异，集中报导后引发当局存眷，封了热力井，此中一名当事人被老家当局放置在养老院工作，但很快她又分开了养老院，继续回到城市捡垃圾。

　　跟着中国的城市化过程和人们糊口编制改变的加快，将来大年夜中城市的家庭布局也将产生革命性的改变。几代同堂、父母和兄弟姐妹同在一个屋檐下的栖身糊口编制将很快成为汗青，乃至父母和儿子儿媳、女儿女婿统一套房栖身的城市愈来愈少，儿女成年后两口之家将成为最常态，乃至于夫妻之间各住一套房的都不罕有。是以，你不知道将来城市需要多少房子，我们只知道大年夜中城市住房大年夜户型会遭到市场需求的按捺，可是，房子的套数要求会增加。

　　而在中小城市，颠末端过往16年摆布大年夜跃进式的向主城区外摊大年夜饼式多余式成长，将来的趋势将是回回主城！过往的向外扩大是因为城市拆迁艰巨，跟着外围住房供给多余，这类扩大将遭到市场规律的按捺。人类过往几千年成长对宜居地址的选择及由此带来的文化汗青积淀，尽非这十几年的人类城市经验可以超出，“回回主城”将成为一个更加长远、加倍固执的潮流和趋势。是以，将来中小城镇的旧城和老房子改革，将接见会面对巨大年夜而漫长的成长过程和空间。

　　今天，我们与其考虑“将来的人们将有几套房子”这类一时算不准也没成心义的标题问题，不如细心研究一下我们需要甚么样的地盘、房屋和拆迁政策，更便于我们把农村大年夜量荒废的房屋和宅基地空置出来，还给大年夜地山川；更便于我们在实现人与环境、人与产权、人与汗青和解的道路上实现旧城改革，进而让更多的人在产权生意与互换中实现互惠，让城市糊口加倍夸姣。而在这个根本上，建筑和粮食一样，是人类最永久的事业，此中，建筑的想像空间更大年夜。

　　可是，假定没有合理的产权轨制和生意放置，我们的将来将面对大年夜量破败却不克不及动一寸土、一片瓦的村落宅基地和中小城市旧城区！作为统一枚硬币的正反两面，届时我们也将面对愈来愈多大年夜中城市“井下人生”一样的城市贫平易近窟——不管它们是集中成片，仍是分离栖身。