摘要：2014年房地产行业的关头词之一就是鼎新。地盘鼎新、国企鼎新、养老等应当城市带来超额的投资收益。对房地产市场过于悲观的预期在2014年将获得修复，太低的估值也将获得修复。

2014年中国房地产

    2013年地盘市场及一线房地产市场延续火爆，各大年夜城市接踵出台调控政策。国内房地产市场泡沫是不是有破灭风险？将来房地产行业将若何演变？对此，记者采访了国泰房地产分级基金经理章赟及荣获《新财富》2013年房地产最好阐发师第一名的国泰君安房地产研究员孙建平、李品科。

    房地产市场已现分化

    记者：继北上广深的调控政策收紧后，二线城市也开端纷繁出台调控政策，您若何看当前的调控政策？

    章赟：邻比来几年底，浩繁城市的房价涨幅超越年初预定方针，调控压力较大年夜。从调控政策内容看，无外乎三个方面：增加地盘供给、上调二套房首付款比例和晋升限购尺度。从结果看，增加供给将对房价起到按捺感化，但产生结果的时候会较长，来岁的地盘供给增加影响的是后年的房屋供给量；二套房的首付比例此刻已经是六成，进步至七成的影响有限；晋升限购尺度这块，不外是短时候内把本来合适购房资格的人群购房时候向后推移，并未从本色上影响整体的购房需求，并且履行结果有待不雅察。是以，我们的鉴定是，新政策在2014年难见成效。

    孙建平李品科：因为2013年地盘市场火热，预判2014年室第供给量将回升，加上此次一二线城市的调控加码，我们觉得2014年房价涨幅将趋缓，整体市场以安稳健康为主。

    记者：当前国内房地产市场泡沫是不是有破灭风险？其对经济及金融系统的影响若何？

    章赟：国内房地产市场已呈现分化。自2010年4月份“国十条”调控至今，一线城市及部门重点二线城市的购房人群刚性需求占比已高达90%，投资投契性需求被挤压，是以在宏不雅经济没有呈现系统性风险的前提下，这些城市的地产仍是有实际需求的撑持。而部门三四线城市，人丁延续净流出，户均住房已多套，将来风险相对较大年夜。

    总之，当前国内房地产市场的风险首要来自宏不雅经济，同时地产财产链对宏不雅经济的影响巨大年夜。将来假定市场泡沫破灭，将带动宏不雅经济整体快速下滑。今朝居平易近购房的贷款比例高达60%，假定泡沫破灭，宏不雅经济快速下滑，采办力的加快缩短将激发抛房潮，届时宏不雅经济、银行系统都将陷进瘫痪，环境可以想见上世纪80年代末90年代初的日本。

    将来防备地产泡沫的破灭，一方面宏不雅经济的增速不成大年夜幅下调，另外一方面短时候部门城市仍是要对峙现有的调控政策，避免投契性需求重演。

    孙建平李品科：今朝国内的资产代价存在必然的泡沫，但我们觉得，中短时候内并没有破灭的风险，因为需求还有必然的上行空间，包含城镇化的进一步推动、“伶仃二胎”的慢慢铺开、当局对地产的尽早调控，都使得部门区域市场存在的资产泡沫会在后续得以慢慢消化。

    今朝房地产市场其实不需要大年夜幅度加码调控，市场分化也较为严重，市场较好的区域集中在一二线城市。而一二线城市的核心标题问题不是投资、投契过量，而是供给不足。将来跟着供给的回升，预判市场将以健康为主。而部门需求不足、供给过大年夜的三四线城市，反而需要当局撑持和搀扶帮助，需要节制新增的过大年夜供给。

    将进进安稳增持久

    记者：房地产行业将若何演变？将来中国经济与房地产的依存关系会产生如何的改变？

    章赟：房地产市场从2011年年底复苏至今，已持续两年销量整体保持了较快增加。短时候来看，一方面，前期持续两年的市场延续向好已消化了相当比例的刚性需求；另外一方面，按揭信贷仍是有所收紧。是以，我们鉴定12月份的成交环比将有所降落。中持久来看，从1998年打消福利分房开端计较，这轮地产周期已开启15年，跟着人丁盈利的慢慢结束，购房人群在缩减，估计2014年之掉队进安稳增持久。

    按照发财国度的经济运行轨迹，投资占比将慢慢降落。对中国而言，这类趋势也难以避免，地产行业本身在将来经济成长中的比重呈现下滑是趋势，但这其实不申明中国经济与地产的依存关系会随之降落。在之前阶段，地产对财产链前端和后端的投资和相干消费拉动较大年夜。将来可以预感的是，跟着本钱市场的成长，地产后端金融相干财产的成长将使得地产仍将是经济成长较首要的身分。

    孙建平李品科：房地产行业走太高速成长的黄金期，但不代表已没有成长空间，将来集中度和相干办事行业的晋升将是大年夜趋势。房地产是经济的首要构成部门，但过度依托也是不成取的，处所过于依托地盘财务等模式存在改变的可能。

    记者：央视11月24日报导称，经由过程查询拜访发现，有45家驰名房地产公司欠缴地盘增值税，且数量惊人。对此，您如何看？

    孙建平、李品科：上市公司遍及对地盘增值税计提充分，是以严格地盘增值税清理其实不影响开辟商的损益表，2008~2012年房地产上市公司年均土增税税率为5.7%。严格征收对现金流量表有影响，但程度有限。行业平均来看，今朝新项目标预缴平均比率为2%~5%，与实际清理的比例相差不大年夜。其实不是全数计提会同时需清理，达到清理前提才需要清理，且所得税还有25%抵扣。伴随行业毛利率降落，估计预缴和最后清理差距会愈来愈小。

    章赟：近期媒体对地产的负面报导偏多，估计也跟年底部门城市房价涨幅较大年夜有关。但在报导后的第二天，浩繁上市公司纷繁发布澄清通知布告，深圳地税局相干人员也正式澄清，国税局后期也做了相干证实，是以也就不存在较着影响。

    悲观预期将获得修复

    记者：若何对待三中全会后，多方面鼎新所带来的房地产板块投资机缘？

    章赟：需求强劲同时行政管控政策较多的一线及部门重点二线城市的商品房市场有看受益，这类城市中地盘储蓄占比较高的公司有看受益；地盘鼎新触及室第这块，更多多是自有地盘、财产用地的转性，像深圳这类地盘稀缺的城市土改的进度有看加快，相干公司或将受益；国企鼎新方面，国企布景的地产公司将来有看受益；城镇伶仃二胎的铺开一方面将增加将来的购房需求，另外一方面，偏大年夜户型的需求可能有所增加。

    孙建平李品科：我们觉得2014年房地产行业的关头词之一就是鼎新。地盘鼎新、国企鼎新、养老等应当城市带来超额的投资收益。国企鼎新将带来资本效力的晋升，土改将带来部门企业非室第用地价值的大年夜幅晋升。

    记者：房地产板块估值是不是合理？哪类上市公司值得存眷？

    章赟：今朝价位，主流地产公司净资产价值法的折价在30%以上，反应了市场过度悲观预期。但从2014年的环境来看，行业的销量增速降落，板块难以呈现趋势性行情，我们建议重点存眷国企鼎新和土改类公司。

    孙建平李品科：房地产今朝估值里隐含对房地产市场过于悲观的预期，2014年的另外一个关头词就是修复，过于悲观的预期将修复，太低的估值也将获得修复。我们觉得，应当存眷鼎新盈利的企业，如国企鼎新、地盘鼎新等；同时要存眷1、二线的龙头房企，其极低的估值和预期将迎来回升。