摘要：房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，每轮地王的频繁呈现，仿佛都预示着更严调控的到临。

  地王频出，楼面地价单价最高的记载不竭被刷新！

  中国房地产研究会副会长顾云昌指出，房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是很是危险的旌旗灯号，地价不竭上升与“地王”的呈现，等闲构成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。

  每轮地王的频繁呈现，仿佛都预示着更严调控的到临。

  本报记者得悉，针对现行的房地产调控政策结果，有关方面正在研究和不雅察，会存在调剂的可能性，不解除再加码的可能性。

  和此前环境不合的是，“进级可能更多的重视宏不雅、外围的手段，夸大年夜市场化，而非是在近似的调控加码，”一名熟谙环境人士如是说。

  值得一提的是，5月24日，国度发改委发布关于2013年深化经济体系体例鼎新重点工作的定见》，国度发改委经济体系体例综合鼎新司有关负责人在24日进行的媒体通气会上暗示，房产税颠末量年查询拜访研究，此刻正在考虑择机扩大年夜试点范围，本年会有具体动作。

  “封盘”

  本年4月份以来，北京实施最峻厉的限价政策，对开辟商申请期房和现房的发卖代价上涨的，一概不批发卖证。

  本报记者查询拜访发现，从往年年底到此刻，大年夜兴生物医药版块的保利春季里、金融街·融汇 、中国水电·云立方、龙湖期间天街、明发广场等七八个项目无一开盘。

  中国水电·水立方的一名发卖人士在德律风中奉告本报记者，“一切都发源于北京近刻日价轨制，代价批的太高，就不给过，我们遵循要求，打回往对比，最后一次报了16800元|平方米的代价，也没给过。”

  “但如果按今朝市场的情势走，假定没有限价，该区域的房价必定得过2万，”北京平易近发广场项目经理王磊称，该版块储蓄堆集多个品牌开辟商，又受南城打算利好，并临近北京第二机场，备受市场存眷。

  当然多个项目没按原打算开盘，不外，据王磊体味，该区域多个项目标蓄客环境都很是可不雅。

  实际上，据本报记者体味，除大年夜兴区以外，昌平、顺义、通州等良多项目标开盘时候均有延期，更有动静称，北京市住建委“压”了近40个项目标预售证。

  假定说在房价连涨的布景下，良多开辟商看不到在北京暂停限价的可能性，开端选择让步进市，那么近期北京市地盘市场的一波***，更是给了他们继续扛着的决定信念。

  先是泰禾集体以1.9万元/平方米楼面价拿下的通州台湖镇地块，创出了区域新高，随后，保利、首开结合体以单价2.2万元|平方米的代价成功拿下大年夜兴旧宫镇的一块室第用地，刷新了大年夜兴区域的通俗商品室第的楼面单价记载。

  与此同时，北京的地盘市场上也不乏动辄过百的溢价率。

  据本报记者体味，在高溢价率地块乃至地王地块的刺激下，已有开辟商开端不畏“限价”开端封盘。

  “开辟商看好后市，预售证未被审批也将成为囤房的借口，”王磊觉得，可以或许预感到的是，市场上的房产将变得愈来愈稀缺，市场供需矛盾也将会更大年夜。

  值得一提的是，截至今朝，北京市新建商品室第库存套数为61517套，而在往年的5月份，这一数字为10万套出头；再往前的2011年12月7日，则高达130049套。

  “简单从供给端或库存来鉴定北京供需矛盾凸起，其实不科学，实际上，和前几年比拟，北京前4月的供给并没有较着改变，”北京华夏地产市场总监张大年夜伟暗示，只是当前的购房者预期改变，积极进市，即需求放大年夜，才显得供需矛盾凸起。

  张大年夜伟觉得，对北京等一线城市而言，简单的增加供给已很难实现，只能经由过程加码调控，在购房者预期上做减法，“每轮地价走高以后，只需一夜的时候，周边二手楼盘报价便会登上一个新的高度，高溢价率地块的频繁呈现，只能增加购房者积极进市决定信念。”

  过往的一周，全国一二线城市地盘市场普现升温，几个大年夜中城市的处所当局更狂揽百亿元地盘出让金，而出让地块的溢价率和成交代价也是屡立异高。

  例如，5月23日，越秀城建以楼面价3.46万/平方米拿下广州海珠南洲路地块，成为广州单价新地王；5月21日，莱蒙国际集体以15.51亿元竞得杭州编号为杭政储出[2013]32号的奥体单位地块，折合楼面地价13505元/平方米，创区域新高。上海浦东新区周浦镇08单位06-07地块又被绿地集体以总价5.24亿元夺得，成交楼板价9590元/平方米，溢价92.65%。与此同时，就在5月10日这一天，重庆2013年地盘市场上的单价、总价、溢价率等3个记载均被刷新。

  “对企业来讲，积极拿地的启事必定有两个；一个是看好后市；一个是资金链充盈，”兰德咨询总裁宋延庆如是说。

  从企业资金链来看，宋延庆暗示，除前4月，企业发卖较好，资金回笼环境不错以外，各类热钱也因看好楼市，以各类编制进进房企。

  而对后市的鉴定，宋延庆暗示，除城镇化带来的强大年夜的需求以外，也有政策预期不清晰的启事。

  “国五条细则中诸如20%个税、二套房贷、房产税等都有良多文章可做，”上海良玉投资公司总经理郭玉良称，但从最后落地的环境来看，和预期不同很大年夜，除北京严格履行20%个税以外，其他处所都不了了之，良多处所更是没有交代。

  中国房协协会副会长朱中一亦暗示，各地落地“国五条”还存在一个细则待细的过程。

  “过往的2012年，当然也没有更多有效的调控手段，但起码高层过一段时候城市出来喊喊话，”郭玉良暗示，但从国五条落地到此刻，再没有一个高层喊话，可以说，政策整体存在一个真空期。

  与此同时，包含此前曾公开表态一周以内出国五条诠释性文件的住建部等各部委，都对后续“国五条”的落地履行并没有表态。

  “自国五条细则落地近两个月，截止到今朝，还没有看到任何政策加码的旌旗灯号，再加上宏不雅经济情势不大年夜好，”郭玉良鉴定，市场仿佛觉得本轮国五条就到此为止了，一些胆量较大年夜的开辟商开端豪赌政策，加快了跑马圈地的脚步。

  不降地价，只控房价

  郭玉良寄望到，疯狂拿地的开辟商多为平易近企，在本轮拿地潮中，国企表示的相对谨严。

  据其体味，面对当局近期优良地块的几次进市，“一些平易近企没等做好前期调研，算好账，就开端找钱拿地。”

  实际上，一名国企的老总奉告本报记者，一二线城市的地盘资本很是稀缺，我们拿地的积极性也很大年夜，“但在调控的敏感期间，我们遭到更多的限制，不敢拿地王。”

  据其流露，本来报名插手了上海某准地王地块的竞拍，临到拍卖时，收到带领短信，要求退出，“主如果担忧被问责。”

  实际上，本报记者发现，地盘市场的红5月，并不是是房企争相竞买的成果，还有处所当局在牛市孔殷的卖地心态。

  郭玉良阐发，从今朝北京、上海等一二级当局推地的环境来看，不可是加快推地，并且是位置和容积率都不错的好地，更是刺激了企业拿地的积极性。

  以北京为例，本报记者得悉，北京河山局及市地盘储蓄中间到海淀、昌平、丰台等各区县调研经营性用地供给工作，要求各区县加快供地。

  北京河山局副局长张维在海淀区、昌平区调研时均要求，加快推动各拟供给项目打点手续，对拟供给项目需提早着手，科学合理地展开成本审核工作等。

  “对供需矛盾较着的一二线城市来讲，增加供给必不成少，”中河山地勘测打算院副总工程师邹晓云觉得，但在增加供给的同时，也要谨防高价地频出给楼市带来的风险。

  但从北京等地的卖地生态上来看，郭玉良觉得当局控房价的决心必定会被市场质疑。

  从生意编制上来看，邹晓云暗示，相比来几年初北京为了不高溢价率地块，多采纳招标的编制出让，近期北京成交的多个地王地块多是拍卖的编制，卖价必定较高。

  调控若何应对？

  每次地王频出的背后，就包含着调控转向的旌旗灯号，此次仿佛也其实不例外。

  一名主打稳健的平易近企开辟商奉告本报记者，“我们不敢在地盘市场上过于激进，核心就是看不清本轮调控的走向，一旦政策变向，一个项目上压个几十亿，对企业来讲，就是绝路末路一条。

  在上述平易近企开辟商看来，一旦市场的风向变换，良多房企或就将走上绿城的旧路，并且不必然有绿城再从头活过来的能力。

  本报记者亦采访体味，针对现行的房地产调控政策结果，有关方面正在研究和不雅察，会存在调剂的可能性，不解除再加码的可能性。

  一名接近当局的动静人士暗示，已有部门高层意想到房地产市场存在泡沫，亟需调剂。

  再者是，从今朝的已落地两个月的调控环境来看，结果其实不较着，并且履行成本较高“后续的楼市调控，或将加倍重视房产税等经济型的手段。”

  国度发改委经济体系体例综合鼎新司有关负责人在24日进行的媒体通气会上暗示，房产税颠末量年查询拜访研究此刻正在考虑择机扩大年夜试点范围，本年会有具体动作。

  上述接近当局的动静人士暗示，此前良多人担忧的购房信息联网或是产权不清晰的标题问题亦可以从房产税的把持路径上解决，好比房产税的开征从头增量上开端。

  北京大年夜岳咨询有限公司总经理金永祥暗示，房产税试点的展开对解决处所卖地打动意义重大年夜。

  张大年夜伟亦介绍，从之前已开端的上海、重庆的房产税试点方案来看，都是先从增量开端的，如斯试点的难度也会小良多。为了改变市场预期，房产税试点一旦落地，将不再仅是一两个城市试点，而是将在重点城市的大年夜范围展开。