2011年是政策出台最会合、最严峻、长期性最长的一年。从限购，到限贷，再到年内三次加息、六次上调存款预备金率等政策的贯彻履行，北京房地产市场深受政策影响。在这一年中，限定性政策挤出部门有用购房需求，投契、投资需求也被接踵挤出，改良性和刚性自住需求有限度被知足……在这一年中，商品房室第市场成交量大年夜幅萎缩，开辟商活动性资金减少，在巨大年夜资金压力下，各项目纷繁打折促销，代价呈现松动，库存量激增……在这一年中，房地产市场陡转下行。中原地产对这一年的市场举行梳理和总结，并对即将而来的2012年楼市举行了展看。

    新居发卖面积9年最低代价同比涨幅6年最低

    新建商品室第是楼市调控的首要构成部门，北京市统计局宣布北京市房地产市场运行环境数据表现，2011年1-11月新建商品室第发卖面积772.1万平方米，同比降落22.7%，降幅持续扩展年夜。由此估计，本年整年发卖量约860万平方米，较往年的1201.38万平方米大年夜幅降落，创近9年来发卖面积最低。别的，统计数据表现，2011年北京市新建商品室第成交代价为21314元/平方米，同比上涨8.2%，仅次于2009年的8.33%，是2005年至今代价涨幅最低。

    新建商品室第成交降落的首要启事是限购、限贷政策导致的购房需求不敷。“京十五条”明白划定，本市户籍居夷易近家庭限购两套住房(含新建商品住房和二手住房)、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或小我所得税缴纳证明的非本市户籍居夷易近家庭限购一套住房。同时，信贷政策收紧，央行年内6次上调存款预备金率和3次上调贷款利率，打消房贷优惠利率，进一步加重购房者不雅看情感，购房者当机不断，拉长了成交周期。与此同时，2011年系列楼市限定政策展现，在政策重压下，投资投契购房几近尽迹。

    新居库存涨速快压力大年夜贬价项目数量多范围广

    北京室第市场低迷，给房企造成巨大年夜的资金压力，为了尽快回笼资金，下半年，北京新建商品室第放盘提速。相干数据表现，2011年下半年，北京室第预售批准量占到整年的67.5%，但与此同时，本年整年预售项目平均往化率仅在40%摆布，比往年降落近10%，加上“十二五”期间，北京扶植100万套保障性住房，将进一步分流商品住房需求，加大年夜了新建室第库存压力。据北京市住房和城乡扶植委员会12月7日数据表现，北京新建室第库存达到了130049套，创作发明了比来971天的新高，距离前次冲破120000套仅破钞了29天，限购后冲破万套上涨速率最快，商品室第库存面对巨大年夜挑衅。

    面对库存压力，目前北京在售的730个新建室第项目中，98.8％的在售新盘代价休止上涨，而起码有116个项目代价明显降落。

    遭到室第总量过量、商品室第库存量大年夜、开辟成本团体较低、贬价空间大年夜等的影响，本年北京郊县地区率先扛起贬价的旗帜。到了8月尾，通州、大年夜兴、顺义、房山等各区室第贬价项目明显增多，市场对贬价预期更加明显，贬价征象也开端由个别项目影响到全部地区，由郊区向市区慢慢分散。

    新居贬价二手房惜售本年一二手房价连续倒挂

    受限定性政策的影响，本年室第的采办主体是初次置业和初次改良需求者，而新建商品室第成交65%以上位于五环外，导致房价显现布局性下调。同时，跟着新建室第放量连续加快冲高，贬价预期加强，楼盘赓续呈现贬价、团购价、特价房、买赠、半折、起价房等，以价换量。11月北京新建商品室第均价已跌破2万元每平方米，北京新建室第房价理性回回。

    而与新建楼盘开辟商大年夜幅贬价、呈当代价跳崖的环境不合的是，二手房业主博弈性较大年夜。同时，限购使部门二手房业主更加爱护保重手中的房源，业主惜售情感浓厚，二手房成交代价降落迟缓，进而呈现一二手房代价倒挂的征象。别的，本年系列宏不雅调控政策连续加码，并没有松动迹象，鞭策这一波贬价潮赓续深进连续下往，也同时耽误了一二手房代价倒挂的时候。

    按照北京中原市场研讨部的统计，北京1、二手房代价倒挂征象在本年4月至12月连续呈现。本年4月开端，北京室第楼盘呈现贬价，向阳区东坝地区进而呈现室第代价倒挂征象。时至8-9月份，一二手房倒挂项目增加明显，降幅最大年夜达到25%，新建室第成交均价低于二手房代价近4000-5000元/平方米，二手房业主惜售情感严峻，使个别地区、楼盘代价倒挂周期为3至4个月。

    郊区供应持续走高成交难以大年夜幅回升

    2012年房价还将下调10%-20%

    北京中原市场研讨部料想，北京履行的限购政策在天下最为严峻，使得自住需求占比九成以上，投资离场。贷款政策持续保持必然力度，又使刚需难以进市。并且跟着调控政策的连续，市场需求对代价下调的幅度等候值愈来愈高。买涨不买跌很大概使得代价下调难以换来成交量大年夜幅回升。

    一方面是市场成交量难以大年夜幅回升，另外一方面，跟着地铁房山线、大年夜兴线、昌平线、顺义线、亦庄线等的接踵开通，估计在2012年，北京郊区供应量也将大年夜涨，在全市占比份额持续达到汗青新高，是以，在已库存积压的环境下，埋没供应量将影响在售项目，鞭策代价进一步下调。

    可见，2012年房价持续大年夜幅下调已成为一个或许率事件。促进房价合理回回，从往年的按捺过快上涨，到现在的合理回回，说了然调控的目标已转变。在目前，下调部门不合理地区房价已成为政策的首要目标。而北京作为调控政策履行力度最大年夜的都会，房价下调的项目和幅度也领天赋下，目前来看拐点已明显呈现，预期在将来的6-12个月内，房价另有大概有10%-20%的下调空间。

    限购令

    以“卖一买一”体例松绑

    号称“史上最严峻”的限购政策落户北京，市场采办力遭到极大年夜按捺。低迷、僵局成为楼市的真实写照。一方面，大年夜量投资性需求被挤出，而另外一方面，具有资格的购房人也在房价呈下行趋势下不雅看，政策、市场、介入者三者在举行博弈。当然限购其实不是此番调控的独一利器，但却实在按住了庞大年夜的市场采办力，成为困扰开辟商一大年夜困难。时至年底，房地产市场在以限购为代表的调控政策下实现了稳中有降的目标，那么来岁，限购政策又将如何连续？开辟商又将如何破解这一困难？

    据研讨机构阐发，限购政策的行政力度将减弱，市场化调度将唱主角。伟业我爱我家市场研讨院阐发指出，在长效机制（比方房产税）构成之前，限购临时不会打消。但是，将来对履行过严的都会大概会适度微调，比方在纳税年限方面、限购地区方面等适度放松。同时，伟业我爱我家团体副总裁胡景晖流露表现，来岁在包管供应布局合理、供大年夜于求的前提下，可以适度放松限购尺度，释放一些自住型购房需求，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面赐与这部门人群必然优惠和松绑，比方赐与初次购房者较为优惠的贷款利率，把社保连续五年放松为累计五年等，如许既可以赐顾帮衬部门初次置业者和合理的改良型购房者买房置业，又可以制止房价的反弹。

    而据某团体一名开辟商阐发，限购政策或将率先为“卖一买一”型需求松绑。该开辟商推断，2011年，名下已有两套房产的京籍买房人和已有一套房产的非京籍买房人，若要改良置业，则须要先卖掉落一套房产调换资格，再举行进级置业。但市场处不雅看期，卖房周期较长，由此大概耽误了改良型置业。来岁，或许该类买房人在许诺卖一买一以后，即便手中房产还没有卖出，也将先行获得买房资格，采办改良型室第。

    同时，也有开辟商流露表现，本次经济事情集会定调，“牢固”将成为来岁房地产调控政策重心，这或许意味着政策面压力将趋缓。一方面，来岁针对房地产的严峻调控政策不太大概再呈现。另外一方面，来岁三季度之前，处所当局大概会对限购政策作适度微调，模式或许会参照本年10月份的佛山。